Alquileres: qué fija el contrato y qué fija la ley

En materia de locación de inmuebles conviven cláusulas que las partes acuerdan libremente y disposiciones que la ley establece como indisponibles.

Las segundas se llaman de orden público: no pueden dejarse de lado por acuerdo, y una cláusula contraria se tiene por no escrita aunque ambas partes la hayan firmado.

Distinguir unas de otras es el punto de partida de cualquier discusión sobre un contrato. Lo que es negociable se negocia; lo que no lo es, no cambia por más que figure en el papel.

El Código Civil y Comercial fija plazos mínimos para la locación de inmuebles, con excepciones enumeradas para destinos específicos como el turístico, la guarda de cosas o la sede de una embajada.

El destino del inmueble —habitacional, comercial, mixto— determina qué régimen se aplica. Un mismo inmueble alquilado para vivienda o para local comercial no está sujeto a las mismas reglas.

El plazo máximo también está previsto en la norma, y difiere según el destino. Un contrato que exceda ese máximo se reduce al tope legal.

La normativa enumera las garantías que el locatario puede ofrecer y establece que el locador debe aceptar al menos dos de las opciones previstas, sin poder exigir una en particular.

Entre ellas figuran el título de propiedad de un tercero, el aval bancario, el seguro de caución, la garantía de fianza y el recibo de sueldo, con topes en relación con el valor del contrato.

El depósito en garantía también tiene reglas: su monto máximo, la moneda de restitución y el plazo para devolverlo están definidos normativamente.

Esas previsiones existen precisamente porque, en la práctica, la exigencia de garantías fue históricamente una de las principales barreras de acceso al alquiler.

El régimen de actualización de los alquileres ha sido objeto de reformas sucesivas, con cambios en la periodicidad admitida y en los índices aplicables.

Por esa razón, lo primero que hay que determinar frente a un contrato es qué norma regía al momento de su celebración: los contratos suelen mantenerse bajo el régimen vigente cuando se firmaron.

El índice de actualización pactado, cuando corresponde, debe ser identificable y publicado por un organismo, de modo que ambas partes puedan verificar el cálculo.

Ante cualquier duda sobre el régimen aplicable a un contrato concreto, la consulta corresponde a un profesional del derecho, no a una nota general.

La ley distingue entre gastos que corresponden al locador y gastos a cargo del locatario. Como regla general, las expensas extraordinarias y los impuestos que gravan el inmueble corresponden al propietario.

Las expensas ordinarias, vinculadas al uso y funcionamiento cotidiano del edificio, suelen quedar a cargo del inquilino, con los matices que la propia norma establece.

Las reparaciones necesarias que no derivan del uso del locatario están a cargo del locador, con un procedimiento previsto para el caso de que no las realice en plazo.

Estas reglas también son de orden público en su mayoría, de manera que una cláusula que traslade al inquilino gastos que la ley pone en cabeza del propietario no resulta válida.

El locatario puede rescindir anticipadamente el contrato cumpliendo las condiciones previstas, que incluyen un plazo mínimo transcurrido, un preaviso y, según el momento, una indemnización.

La norma prevé además que, con un preaviso mayor al establecido, la indemnización no resulta exigible. Es una previsión concreta y poco conocida.

Del lado del locador, la falta de pago habilita un procedimiento con intimación previa antes de poder demandar el desalojo. Los plazos y las formalidades están definidos.

La normativa prevé la registración de los contratos de locación ante el organismo fiscal, con obligación a cargo del locador dentro de un plazo determinado.

La registración cumple una función tributaria y a la vez probatoria: deja constancia fehaciente de la existencia del contrato y de sus condiciones.

Para el inquilino, contar con el contrato registrado facilita acreditar el domicilio y la relación locativa en trámites diversos.

Los recibos de pago, por su parte, deben ser emitidos por el locador y conservados por el locatario: son la prueba más directa del cumplimiento de la obligación principal.

El texto del Código Civil y Comercial y las leyes modificatorias están publicados y son de acceso libre. Las oficinas de defensa del consumidor y los colegios profesionales ofrecen orientación.

Esta nota describe un marco general y no constituye asesoramiento jurídico. Un contrato concreto depende de su fecha, su destino, sus cláusulas y los hechos de la relación entre las partes.

Ante un conflicto, la consulta con un profesional matriculado es el camino, y en muchas jurisdicciones existen servicios gratuitos de patrocinio y de mediación.