Expensas y consorcio: quién decide y quién paga
Las expensas no las fija el administrador: las aprueba la asamblea. La diferencia importa cuando hay que discutir un gasto.
Publicado el Actualizado el Redacción Spirit Lead
Qué es el consorcio
En un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, el conjunto de propietarios conforma el consorcio, que tiene personalidad jurídica propia y órganos definidos por el Código Civil y Comercial.
Sus órganos son la asamblea de propietarios, el administrador y, cuando el reglamento lo prevé, el consejo de propietarios.
El reglamento de propiedad horizontal es la norma interna del edificio: describe las unidades, define partes comunes y propias, fija porcentajes de participación y establece las mayorías necesarias.
Quién decide y quién ejecuta
La asamblea es el órgano de decisión. Aprueba el presupuesto, las expensas, las obras, la designación y remoción del administrador y las modificaciones que el reglamento permite.
El administrador es el representante legal del consorcio y ejecuta lo decidido: contrata, paga, liquida expensas, rinde cuentas y convoca asambleas.
La confusión más frecuente consiste en atribuir al administrador decisiones que corresponden a la asamblea. El administrador ejecuta y responde por su gestión; no fija por sí el monto de las expensas.
Las mayorías necesarias para cada tipo de decisión están en la ley y en el reglamento, y varían según se trate de gastos ordinarios, mejoras o modificaciones sustanciales.
Expensas ordinarias y extraordinarias
Las ordinarias cubren los gastos de administración, mantenimiento, servicios comunes, sueldos del personal y reparaciones habituales del edificio.
Las extraordinarias corresponden a erogaciones que exceden lo habitual: obras de mejora, reparaciones mayores, renovación de instalaciones.
La distinción tiene efecto directo en la relación locativa: como regla general, las ordinarias quedan a cargo del inquilino y las extraordinarias del propietario.
Por eso la liquidación debe discriminar unas de otras con claridad suficiente. Una liquidación que las mezcla impide verificar quién debe pagar qué.
La liquidación y la rendición de cuentas
La liquidación de expensas debe permitir identificar los gastos del período, los pagos realizados, los fondos disponibles y el criterio de prorrateo aplicado.
El administrador tiene obligación de rendir cuentas documentadas y de poner a disposición de los propietarios los comprobantes que respaldan cada erogación.
El porcentaje de participación de cada unidad, fijado en el reglamento, determina cuánto le corresponde de cada gasto. No siempre coincide con la superficie de la unidad.
Un propietario que no comprende una liquidación tiene derecho a pedir explicaciones y documentación. Ese pedido es parte del funcionamiento normal del consorcio, no un conflicto.
La deuda por expensas
El certificado de deuda por expensas, emitido por el administrador conforme al reglamento, es un título ejecutivo que habilita un procedimiento judicial abreviado para su cobro.
La deuda sigue a la unidad: quien adquiere un inmueble puede encontrarse respondiendo por expensas impagas anteriores, en los términos que la normativa establece.
Esa es la razón por la cual el certificado de libre deuda de expensas se solicita antes de escriturar. Omitirlo traslada un pasivo desconocido al comprador.
Conflictos habituales
Obras en unidades que afectan partes comunes sin autorización de la asamblea; ruidos y usos contrarios al reglamento; falta de convocatoria a asamblea en los plazos previstos.
También la falta de rendición de cuentas, que habilita a los propietarios a exigirla y, en su caso, a impulsar la remoción del administrador con las mayorías necesarias.
Muchas jurisdicciones cuentan con registros públicos de administradores y con oficinas donde presentar denuncias por incumplimientos, además de instancias de mediación previas al juicio.
El fondo de reserva
Muchos reglamentos prevén un fondo de reserva destinado a afrontar gastos imprevistos o a acumular recursos para obras futuras.
Su constitución, su monto y su destino se deciden en asamblea, y su existencia evita que cada erogación mayor requiera una expensa extraordinaria repentina.
El fondo pertenece al consorcio, no a los propietarios individualmente: quien vende su unidad no retira su parte, del mismo modo que quien compra no aporta un ingreso adicional por ella.
La liquidación debe informar el saldo del fondo y sus movimientos, como cualquier otra cuenta del consorcio.
Alcance de esta nota
Describe el funcionamiento general del régimen de propiedad horizontal. No constituye asesoramiento jurídico y no considera las particularidades de ningún reglamento concreto.
El reglamento de propiedad horizontal de cada edificio prevalece en todo lo que la ley deja a su determinación. Leerlo es el primer paso ante cualquier duda.
Contenido informativo. No constituye asesoramiento jurídico, notarial, inmobiliario ni de inversión. Las normas citadas y los reglamentos locales prevalecen sobre cualquier resumen.