Boleto y escritura: qué transfiere cada documento

El boleto de compraventa es un contrato: genera obligaciones entre comprador y vendedor. El vendedor se obliga a transferir el inmueble y el comprador a pagar el precio.

La escritura pública, otorgada ante escribano, es el acto por el cual se instrumenta la transferencia. Su inscripción en el registro de la propiedad la hace oponible a terceros.

En términos prácticos: con el boleto tenés un derecho a exigir que te transfieran; con la escritura inscripta sos titular frente a todos. La diferencia se vuelve decisiva ante un conflicto.

Identificación precisa de las partes y del inmueble, precio y forma de pago, plazo para escriturar, estado de ocupación, quién asume gastos e impuestos, y las condiciones para el caso de incumplimiento.

La seña o refuerzo entregado tiene efectos jurídicos que dependen de cómo se la haya calificado en el documento. No es un detalle de redacción.

Suele preverse también qué ocurre si aparece un impedimento para escriturar: por ejemplo, una inhibición del vendedor o una restricción registral no advertida.

El boleto de fecha cierta otorga al comprador de buena fe que pagó una parte sustancial del precio una posición reforzada frente a determinados terceros, en las condiciones que la norma establece.

Antes de la escritura, el escribano solicita certificados registrales: dominio, que acredita quién es el titular y qué gravámenes pesan sobre el inmueble, e inhibiciones, sobre la persona del vendedor.

Verifica además la situación fiscal del inmueble respecto de impuestos y tasas, y las deudas por expensas cuando corresponde, para que el comprador no reciba pasivos ocultos.

Controla la identidad y la capacidad de las partes, la existencia de asentimiento conyugal cuando la ley lo exige, y la representación invocada cuando alguien firma por otro.

Los certificados tienen un plazo de vigencia durante el cual el registro reserva la prioridad. Ese plazo es la razón por la que la fecha de escritura no puede postergarse indefinidamente sin rehacer el trámite.

La operación tiene costos: honorarios del escribano, aportes y tasas registrales, impuesto de sellos donde corresponde y, en su caso, tributos que gravan la transferencia.

La distribución entre comprador y vendedor responde en parte a la ley y en parte a la costumbre local, y suele quedar establecida en el boleto.

Los aranceles y las alícuotas varían por jurisdicción. Consultarlos antes de acordar el precio evita discusiones posteriores sobre quién asume qué.

Otorgada la escritura, el escribano la presenta ante el registro de la propiedad inmueble para su inscripción. Ese trámite completa la publicidad del acto.

Hasta la inscripción, el acto es válido entre las partes pero su oponibilidad frente a terceros depende del sistema de prioridad registral, que protege a quien reservó primero.

El testimonio de la escritura con la constancia de inscripción es el documento que acredita la titularidad. Conservarlo, junto con los planos y la documentación de la unidad, es parte del cuidado del inmueble.

Inmuebles con obras no declaradas o con diferencias entre lo construido y el plano aprobado: la regularización es posible pero lleva tiempo y costo.

Unidades con reglamento de propiedad horizontal desactualizado, o con deudas de expensas cuya certificación conviene pedir antes de firmar.

Operaciones con sucesiones en trámite, donde la transferencia requiere que el proceso haya alcanzado determinada etapa procesal.

En todos estos casos, el momento de detectarlos es antes del boleto. Después, la posición negociadora del comprador es mucho más débil.

El estudio de títulos consiste en revisar la cadena de transmisiones anteriores del inmueble para verificar que no existan vicios que puedan afectar el derecho del adquirente.

Se examinan las escrituras precedentes, la correspondencia entre lo inscripto y lo que surge de cada acto, y las eventuales observaciones registrales.

También se controla la situación catastral: que la nomenclatura, la superficie y los planos se correspondan con el inmueble que efectivamente se está comprando.

Este trabajo es previo a la escritura y su alcance suele acordarse con el escribano interviniente. Omitirlo por ahorrar tiempo es la decisión que más problemas genera años después.

Esta nota describe documentos y trámites en términos generales. No constituye asesoramiento jurídico ni notarial, y no reemplaza el estudio de títulos de una operación concreta.

Los colegios de escribanos y de abogados de cada jurisdicción publican información orientativa y disponen de servicios de consulta.